الاستثمار العقارى
لقد أصبح عالم الاستثمار العقاري ضرورة حتمية لابد منها ولم يعد من الممكن دخول أي استثمار عقاري أو مشروع ما دون أن تتم دراسة هذا المشروع من الناحية الاقتصادية بشكل دقيق ومفصل واحتواء تقريباً جميع الجوانب الممكنة من أجل هذا الاستثمار وما يرتبط به من أجل تحديد الربح الممكن حصده من هذا الاستثمار أو المشروع لا سيما أن المال بالوقت الراهن وللأسف أصبحت عصب الحياة والمحرك الأساسي لأي مشروع سواء خاص أو عام .
وفيما يلى تفصيل شامل لجوانب الاستثمار العقارى لتمكنك من الخبره الكامله فى مجال الاستثمار العقارى ....
للوقايه من المشاكل التي قد تحصل خلال عملية الاستثمار العقاري
1. دعم قرارات القيام واتمام عمليات البناء واجراء الخطوات السليمه .
2. التنبؤ للربح المحتمل لقرارات الاستثمار المالي أو العقاري والتاكد من ان العائد يستحق القيام بالاستثمار
3. المقارنة ما بين الامكانيات الاستثمارية الممكنة ( شراء هذا العقار أو وضع استثمارات مالية فيه أو حتى شراء سندات ضمن هذا العقار)
4. التنبؤ للسيولة المالية أو للعادات الربحية من أجل المستثمر أو صاحب رأس المال
5. تحديد أو الضبط الدقيق للمدة الاستثمارية العقارية الصحيحة ( تحديد التوقيت المناسب لبيع عقار أو استثماره)
6. مقارنة الربح الأفضل بين الشراء أو الأجار أو الاستثمار للحصول على اعلى عائد استثماري عقاري ممكن
المشاكل التي قد تصادفنا خلال عملية الاستثمار العقاري :
1. ما هي البيانات المهمة التي يجب أن تجمع من أجل تقدير الاستثمار ؟
2. بأي فترة زمنية يجب أن تجرى هذه التقديرات والحسابات من أجل الاستثمار ؟
3. التقدير الصحيح للسيولات المالية المتدفقة أو الريعية الربحية لصاحب رأس المال .
أشكال وأسس الاستثمار العقاري :
إن الشكل التالي يبين أشكال وأسس هذا الاستثمار .
أما بالنسبة لطرق الدفوعات المادية فيمكن أن أوضحها بالشكل التالي :
مفاتيح الشبكة السابقة :
a0 : هي عبارة عن الدفعة المالية الممثلة للاكتتاب على المشروع وكلف البدء به ومتفرقات تشمل الكلف الادارية والسمسرة والضرائب.
at : هي عبارة عن الكلف الجارية خلال فترة الاستثمار أو المشروع من كلف ادارية وصيانة وتأمين وتحديث وما إلى ذلك.
et : هو عبارة عن جميع العائدات المادية الناتجة عن التأجير للعقار أو أجور استثمار العقار بأوجه أخرى.
Rn : هي العائدات التي يتم حسابها عند انهاء المشروع أو الاستثمار .
أما من تحت السيولات المالية الغير مباشرة فيمكن التمييز بين ثلاثة أشكال وهي :
· اعادة استخدام الفائض المالي الناتج عن الفرق بين العائدات المالية من الاستثمار والدفوعات المالية ضمنه ويتم اعادة هذا الاستخدام على الأوجه التالية :
o ايداعها بالبنك والحصول على الفائدة المتعلقة بها ( بالطبع أنا كمسلم لا أوافق بتاتاُ هذا البند)
o اعادة استثمار الفائض :
§ ضمن نفس المشروع
§ أو ضمن مشروع آخر
§ أو ضمن خطة استثمارية مالية
· ضرائب
· دفوعات ادارية غير متعلقة بالمشروع
أما طرق حساب الاستثمار العقارية والنتائج التي سوف تعود بها في حال توظيف الاموال ضمن المشروع فإن وحسب الطريقة الحديثة يمكن أن أحدد هذه الطرق على النحو التالي :
تابعنا في الجزء الثانى من الاستثمار العقارى وكيفيه حساب الجدوى الاستثماريه للمفاضله بين الفرص الاستثماريه العقاريه المختلفه لاختيار الافضل .
المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى
سوف اتناول طريقتين من التقليدية > الديناميكية .
طريقة قيمة رأس المال :
من أهم ما تراعيه هذه الطريقة مايلي :
· تراعي فقط السيولات المادية المباشرة للاستثمارات العقارية
· يكون الاستثمار العقارى ناجحاً فقط عندما تكون نتيجة حساب هذه الطريقة أكبر من الصفر Co > 0
· عند وجود عدة استثمارات عقارية فإن الاستثمار العقارى الأفضل هو صاحب القيمة الأعلى حسب هذه الطريقة
· نتائج هذه الطريقة تتعلق بقيمة الفائدة فعندما تزداد الفائدة تنقص قيمة الربح
· يتم تسوية الفائص المالي أو العجز وفقاً لعامل الخصم او الفائدة
يتم الحساب وفق هذه الطريقة اعتماداً على القانون التالي :
Co = ∑ üt ( 1+i)-t + Rn ( 1+i)-n – ao
üt قيمة الربح أو العائدات من المشروع أما بقية رموز المعادلة فقد تم توضيحها سابقاً
طريقة قيمة الفائدة الداخلية :
تعتمد هذه الطريقة على ايجاد قيمة الفائدة التي تكون من اجلها قيمة رأس المال صفر أي من المعادلة السابقة نجعل قيمة Co مساوية للصفر ونوجد قيمة i وفي هذه الحالة يستبدل رمز الفائدة i بـ r وعليه تصبح المعالة للفائدة الداخلية :
Co = 0 = ∑ üt ( 1+r)-t + Rn ( 1+e)-n – ao
ويكون الاستثمار العقارى ناجحاً عندما تكون تكون قيمة هذه الفائدة أكبر من الفائدة المقدرة أي r>i وفي حال كون r = i يكون الخيار في هذه الحال لنا في الاستثمار ام عدم الاستثمار.
عند مقارنة عدد من الاستثمارات العقارية مع بعضها من خلال هذه الطريقة فإن الاستثمار العقاري صاحب القيمة الأعلى للفائدة الداخلية يكون هو الأنجح.
المثال التالي سوف يدعم هتين الطريقتين :
تم شراء مكاتب ادراية كمشروع استثماري لتسويق عقارى بمبلغ 90.000.000 مليون يورو وكان صافي تأجير هذه المكاتب سنوياً 8.000.000 مليون يورو وقد تم استثمار هذه المشروع لمدة 10 سنوات حيث بيع العقار بنهاية فترة الاستثمار بقيمة 90.000.000 مليون يورو وكان نصيب رأس المال الخاص مناصفة مع رأس المال الأجنبي من ملبغ الشراء علماً أن الفائدة لرأس المال الخاص 5% ولرأس المال الأجنبي 8 % ولمدة 10 سنوات المطلوب تحديد ما اذا كان هذا المشروع الاستثماري ناجحاًً أم لا .
الحل :
بالبداية سوف اقوم بالحساب حسب طريقة قيمة رأس المال.
Co = ∑ üt ( 1+i)-t + Rn ( 1+i)-n – ao
باعتبار أن üt ثابتة خلال كل سنة فإن المعادلة تصبح كالتالي :
Co = üt (( 1+i)n-1)/(i(1+i)n) + Rn ( 1+i)-n – ao
نحسب الآن قيمة الفائدة المركبة الناتجة عن فائدة رأس المال الخاص والأجنبي لاستخدامها في المعادلة
i H/S =(45.000.000 * 0,05 + 45.000.000 * 0,08)/ 90.000.000 = 0,065 = 6,5 %
Co = 8.000.000 (1,06510 – 1 )/(0,065*1,06510) + 90.000.000*1,065-10 – 90.000.000= 15.453.400 €
نلاحظ أن القيمة أكبر من الصفر وهذا يعني أن المشروع ناجح تماماً بعد 10 سنوات من الاستثمار
الآن سوف أقوم بالحساب حسب طريقة قيمة الفائدة الداخلية .
Co = 0= 8.000.000/(1+r)+8.000.000/(1+r)2+8.000.000/(1+r)3+8.000.000/(1+r)4+8.000.000/(1+r)5+8.000.000/
(1+r)6+8.000.000/(1+r)7+8.000.000/(1+r)8+8.000.000/(1+r)9+8.000.000/(1+r)10+90.000.000/(1+r)10
-90.000.000 = 8,889 % > 6,5 %
ومنه المشروع ناجح استثمارياً حسب هذه الطريقة أيضاً.
الطريقة الحديثة > طريقة حساب الخطة المالية الكاملة .
هذه الطريقة تعتمد على تحديد قيمة رأس المال عن انتهاء فترة الاستثمار والتي تحدد ما اذا كان الاستثمار ناجحاً أم لا وبتطبيقها على الاستثمار العقارى وعليه فإنه من الممكن مقارنة عدة مشاريع استثمارية عقارية والمشروع ذو القيمة النهائية الأعلى يكون الأنجح.
ويمكن حساب قيمة الفائدة المثالية من هذه الطريقة والتي تزيد من نمو رأس المال الخاص وتحدد هذا النمو.
وعند مقارنة عدة مشاريع استثمارية فالمشروع ذو الفائدة الأعلى يكون الأنجح استثمارياً.
t0
t1
t2
t3
t4
t5
t6
t7
t8
t9
t10
Direkt Payment
ao
-90,00
üt
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
8,00
Rn
90,00
Indirekt Payment
FK
45,00
EK
45,00
Interest 8%
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
-3,60
payment back
-45,00
Reinvestment t1
0,00
-4,40
credit interest 5%
0,22
Repayment
4,40
Reinvestment t2
-9,02
credit interest 5%
0,45
Repayment
9,02
Reinvestment t3
-13,87
credit interest 5%
0,69
Repayment
13,87
Reinvestment t4
-18,96
credit interest 5%
0,95
Repayment
18,96
Reinvestment t5
-24,31
credit interest 5%
1,22
Repayment
24,31
Reinvestment t6
-29,93
credit interest 5%
1,50
Repayment
29,93
Reinvestment t7
-35,83
credit interest 5%
1,79
Repayment
35,83
Reinvestment t8
-42,02
credit interest 5%
2,10
Repayment
42,02
Reinvestment t9
-48,52
credit interest 5%
2,43
Repayment
48,52
Final earning
100,35
نجد من الجدول السابق أن القيمة الصافية بعد عملية الاستثمار العقارى هي 100,35 مليون يورو وهذه القيمة تحدد بدقة مقدار زيارة رأس المال الخاص الذي تم استثماره عقاريا والتي تجاوز الـ 200 % .
والان نحدد القيمة الحقيقية للفائدة من القانون التالي .
r = n√ ( FE/EK) -1
r = 10√(100,35/45) -1 = 0,084 = 8,4 %
لمتابعه الجزء الاول من الاستثمار العقارى ومشاكل الاستثمار العقارى
المصدر:- وادى العقاريات للتسويق العقارى
المهندس حسام الدين مكيًة
.jpg)